REGOLAMENTO POLIZIA URBANA ROMA CAPITALE IN RELAZIONE AL CONDOMINIO
11.06.2021
Oggi parliamo del NUOVO REGOLAMENTO DI POLIZIA URBANA DI ROMA CAPITALE entrato in vigore l'8 luglio 2019 e che, è andato a modificare ed aggiornare il precedente regolamento datato 1946. Naturalmente estrapoleremo dal regolamento le parti che interessano il condominio poiché, finalmente, qualora il regolamento condominiale non abbia regole che disciplinano il comportamento e il quieto vivere nel rispetto di tutti i condomini, grazie alle nuove norme del regolamento di Roma Capitale possiamo sopperire a queste mancanze. Il nuovo regolamento infatti è mirato ad aggiornare ed ampliare gli articoli del vecchio regolamento in materia di :
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convivenza civile e sociale;
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sicurezza e qualità dell'ambiente urbano;
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tutela del patrimonio pubblico e privato;
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disciplina del suolo e dello spazio pubblico;
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tutela della quiete pubblica e privata.
Ed inoltre specifica che, TUTTE LE LITI che riguardano i temi sopra citati devono essere in prima battuta accertati dal COPRO DI POLIZIA LOCALE ROMA CAPITALE e successivamente in seconda battuta da altri corpi di Stato.
Vediamo ora nello specifico quali sono gli articoli che interessano il condominio, i condomini, gli amministratori e la convivenza negli stabili.
ART. 7 Accertamenti relativi alle posizioni anagrafiche
"[...] ben visibile all'esterno del portone degli immobili di proprietà privata, deve essere affisso il nominativo ed il recapito dell'amministratore dello stabile, ovvero del suo proprietario o responsabile [...]". Ciò significa che, a differenza di quanto già scritto nel nostro codice civile art. 1129 in cui è prevista l'affissione di nominativo, indirizzo e recapiti dell'amministratore in un luogo ben visibile e di passaggio all'interno del condominio, Roma Capitale, con il Regolamento ci dice all'art. 7 che non solo i dati di studio dell'amministratore devono essere affissi e a disposizione dei condomini ma bensì devono essere esposti anche all'esterno dello stabile.
ART. 10 Custodia e cura degli animali
A differenza del precedente regolamento in cui era vietato detenere animali di qualsiasi specie che arrecavano disturbo alla quiete pubblica specialmente di notte, oggi l'ART. 10 tutela gli animali e le loro condizioni di detenzione e cita testualmente [ "chiunque detenga animali in abitazioni private, stabilimenti, negozi, magazzini, cortili e aree destinate a giardini, di custodirli nel rispetto delle caratteristiche etologiche come ad esempio garantire un regolare numero di uscite dell'animale se è un cane, in luoghi congrui allo sgambamento; non detenere gli animali in luoghi bui, privi di finestre o permanentemente legati, isolati o a catena, o permanentemente chiusi in balconi; garantire loro spazi adeguati e igienicamente curati, e fornire ogni giorno cibo e acqua sufficienti e adatti alle necessità dell'animale, garantendone il benessere e assicurando che gli stessi non arrechino danno a persone e/o cose o disturbo alla quiete pubblica"]. Inoltre come giusto che sia OBBLIGA i proprietari o i detentori temporanei di animali a ["sia di curare la raccolta delle deiezioni, sia di portare con sé - al momento della circolazione su suolo pubblico - i sacchetti utili alla raccolta medesima, pena la comminazione delle sanzioni previste dalla normativa vigente".]
ART. 11 Rumore prodotto all'aperto o in luoghi privati
Forse l'articolo più interessante per dissipare diverse liti all'interno del condominio tratta come argomento i rumori, e, tralasciando quanto già previsto dalla legge (ART. 659 Codice penale https://www.brocardi.it/codice-penale/libro-terzo/titolo-i/capo-i/sezione-i/art659.html e legge 447 del 26 ottobre 1995 https://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/1995_0447.htm ) l'ART. 11 stabilisce che, i rumori all'interno delle proprietà private sono consentiti:
NEI GIORNI FERIALI DALLE ORE 8:00 ALLE ORE 20:00 CON INTERRUZIONE DALLE ORE 14:00 ALLE ORE 16:00
NEI GIORNI FESTIVI E IL SABATO DALLE ORE 10:00 ALLE ORE 20:00 CON INTERRUZIONE DALLE ORE 13:00 ALLE 16:00.
L'articolo cita anche i rumori causati da dispositivi di sicurezza come allarmi ed antifurti e specifica che gli apparecchi ["[...] debbono essere dotate di un dispositivo temporizzatore che ne limiti il tempo di emissione sonora ad un massimo di cinque minuti complessivi"]. Inoltre è OBBLIGATORIO che venga installato esternamente ed in maniera VISIBILE ["una targhetta contenente i riferimenti ed il recapito telefonico di un soggetto reperibile in grado di far cessare immediatamente il disturbo".]
Per quanto riguarda i LAVORI EDILI eseguiti in EDIFICI ADIBITI A CIVILI ABITAZIONI gli orari di esecuzione sono:
NEI GIORNI FERIALI TRA LE ORE 8:00 E LE ORE 19:00 CON INTERRUZIONE DALLE ORE 14:00 ALLE ORE 16:00
IL SABATO TRA LE ORE 8:00 ALLE ORE 13:00
Viene disciplinato anche il rumore prodotto dai macchinari utilizzati per la manutenzione del verde (sia privato che del condominio) che segue i seguenti orari con l'auspicio del buon senso e che, questa manutenzione avvenga comunque in breve tempo senza arrecare troppo disturbo
NEI GIORNI FERIALI DALLE ORE 8:00 ALLE ORE 20:00 CON INTERRUZIONE DALLE ORE 14:00 ALLE ORE 16:00
NEI GIORNI FESTIVI E IL SABATO DALLE ORE 10:00 ALLE ORE 19:00 CON INTERRUZIONE DALLE ORE 13:00 ALLE 16:00.
Art. 12 Immissioni acustiche moleste
Per quanto riguarda l'art. 12 esso va a specificare che, dalle ore 22:00 alle ore 8:00 sia in abitazioni private, che in condominio e nei locali commerciali siti all'interno di condomini, l'immissione acustica di strumentazione musicale, di trasmissione ecc non deve superare i limiti della tollerabilità prevista dal codice civile nei rapporti tra privati https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-ii/sezione-i/art844.html .
Art. 13 Finestre e balconi che aggettano sul suolo pubblico
L'articolo regolamenta e vieta l'esposizione di vasi, biancheria o la stenditura di panni, la caduta di oggetti dai balconi in particolar modo da quelli ESPOSTI SU VIE, PIAZZE PUBBLICHE.
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"[...] è vietato lasciar cadere dalle finestre e dai balconi che affacciano sulla pubblica via o aperta a pubblico transito qualsiasi oggetto solido o liquido";
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"E' vietato esporre o stendere all'aperto, ovvero in aree, recinti o spazi privati, con esclusione dei balconi aggettanti, biancheria e qualunque altro oggetto visibile dalle vie e piazze pubbliche".
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"[...] i vasi di fiori e/o piante ed altre oggetti mobili devono essere adeguatamente ancorati internamente ai davanzali delle finestre, ai parapetti dei balconi, ai cornicioni e ad altre sporgenze prospicenti strade, piazze, cortili ed altri spazi di transito di persone e/o veicoli [...]"
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"[...] all'innaffiatura di vasi di fiori o piante, collocate all'esterno delle abitazioni, deve essere evitato lo stillicidio sulla strada o sulle aree aperte al pubblico transito [...]".
Art. 22 Manutenzione e decoro degli immobili urbani
L'Articolo 22 regolamenta e impone alcuni compiti al condominio e/o amministratore tra cui:
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nel periodo di massima pericolosità del rischio di incendi boschivi, determinato dalla legge ovvero con specifica Ordinanza del Sindaco, tutti i proprietari, conduttori o utilizzatori di aree private destinate anche a giardino, devono mantenerle costantemente pulite da sterpaglie, fogliame ed ogni altro materiale, al fine di evitare rischi di incendio;
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gli sfalci d'erba, e simili, dei giardini privati devono essere conferiti con le modalità previste dalla normativa di settore
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durante e dopo le precipitazioni atmosferiche e in caso di eventi atmosferici eccezionali che comportino accumulo di neve, grandine, acque meteoriche o fango, è fatto obbligo ai proprietari, agli amministratori, ai conduttori o utilizzatori di immobili, di tenere sgomberi, dalle ore 8.00 alle ore 20.00, i marciapiedi fino alla larghezza di m. 2.00 in corrispondenza degli accessi
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al fine di prevenire la proliferazione delle zanzare e in particolare della cosiddetta zanzara tigre, è fatto divieto di abbandonare dal 1° marzo fino al 30 novembre, negli spazi aperti pubblici e privati, compresi terrazzi e lastrici solari, oggetti e contenitori di qualsiasi natura e dimensione, nei quali si possa raccogliere l'acqua piovana evitando, in tal modo, qualsiasi formazione di acqua stagnante provvedendo anche alla periodica pulizia e disinfestazione di tombini, chiusini e pozzetti di raccolta di acque meteoriche
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Art. 30 Accensione fuochi, esalazione fumi e odori molesti
E' vietata l'accensione di fuochi in aree pubbliche e private e di gettare oggetti infiammati sul suolo pubblico fatto salvo di aree predisposte e l'uso di bracieri, griglie e barbecue, inoltre è vietato in abitazioni private l'accensione di barbecue che arrechino danni al vicinato. E' inoltre vietato utilizzare strumenti che creino fumi, esalazioni, odori o vapori - in luoghi chiusi non dotati di sistemi a norma per il loro convogliamento all'esterno norma che vale anche per le attività commerciali. E' divieto sollevare polvere, provocare emissioni di fumo, vapori ed esalazioni, inquinanti e/o olfattive, che superino la normale tollerabilità prevista dal codice civile nei rapporti tra privati.
https://www.comune.roma.it/web/it/informazione-di-servizio.page?contentId=IDS366555
Attenzione a lamentare che il rendiconto delle spese presentato dall'Amministratore è poco chiaro e poi sostenere la non veridicità dei dati contabili
Secondo la Corte di Appello di Roma il rendiconto poco chiaro non può essere confuso con il rendiconto non veritiero.
Attenzione a lamentare che il rendiconto delle spese presentato dall'Amministratore è poco chiaro o non intellegibile, se poi le difese contraddicono tale affermazione perché contestano invece la non veridicità del medesimo rendiconto.
Insomma, delle due l'una: o il rendiconto è tale da non poter essere compreso, oppure è comprensibile, tanto da permettere di cogliere la non veridicità dei fatti contabili ivi riportati.
Questa ed altre questioni, che ruotano intorno all'impugnativa di delibera condominiale, sono state affrontate dalla Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 2320 del 30 marzo 2023.
Esito dell’impugnazione del rendiconto condominiale da parte di Tizio
Tizio impugna una delibera condominiale del proprio Condominio, la quale approvava i rendiconti 2011 - 2012 per le spese ordinarie e di riscaldamento ed impugnava altresì altra delibera successiva che approvava il rendiconto 2012 - 2013.
Lamentava Tizio la mancata consegna e/o messa a disposizione della documentazione contabile prima del giorno delle Assemblee nonché la violazione, da parte del rendiconto, dei principi di chiarezza, correttezza e veridicità di cui all'art. 1130 bis c.c.
Il Tribunale di Roma rigettava l'impugnativa di Tizio, ritenendo, in primo luogo, che non sussistesse una violazione della disponibilità della documentazione prima dell'Assemblea (onere dell'Amministratore che presenta il rendiconto), in quanto risultava dall'avviso di convocazione delle stesse che l'Amministratore aveva indicato ai condòmini che i documenti erano per loro consultabili, mentre a questo non era seguita alcuna diffida da parte di Tizio ad esibire la documentazione, rimasta senza riscontro da parte dell'Amministratore.
Quanto poi alla violazione dei principi che reggono la contabilità condominiale, il Giudice di prime cure aveva buon gioco nell'osservare che lo stesso Tizio dichiarava, nei propri atti difensivi, che il problema non era tanto l'intelligibilità dei dati contabili, quanto la non correttezza e veridicità degli stessi, tuttavia mancando poi di provare quanto affermato.
Ricorrendo Tizio in appello, la Corte romana rigetta l'impugnazione, confermando la sentenza di I°.
Dopo un breve passaggio circa la mancata disponibilità della documentazione, dove la Corte rammenta che è onere del condòmino fornire la prova che l'Amministratore abbia rifiutato di mettere in visione e/o di consegnare i documenti condominiali (si cita Cassaz. n. 15996/2020), onere non assolto da Tizio, il Collegio si concentra sull'eccezione riguardante la non correttezza del bilancio.
Sul punto, osserva il Collegio che, come espressamente previsto dall'art. 1130 bis c.c., l'Assemblea, a fini di chiarezza e completezza ed anche al dichiarato scopo di contrastare le contestazioni sollevate da Tizio, ha deliberato di effettuare una verifica contabile relativa a tutta la gestione condominiale dal 2010 al 2014 ed ha nominato un revisore contabile che controllasse la correttezza dei bilanci, dei rendiconti, e delle relative ripartizioni condominiali, nell'interesse di tutti i condòmini.
Da tale documento - cioè, dalla relazione del Revisore contabile - , ritualmente prodotto in giudizio, in quanto formatosi successivamente alla pronuncia della sentenza di I°, è emersa la correttezza e veridicità della contabilità esaminata, mentre, pure a fronte di tale produzione documentale, nessun rilievo, né contestazione sono stati svolti da Tizio nel corso del giudizio d'appello, ragion per cui anche sotto tale profilo il motivo di gravame deve ritenersi del tutto infondato.
Requisiti essenziali per un rendiconto condominiale valido
Il rendiconto condominiale non va redatto nella forma rigorosa richiesta dalla legge per i bilanci societari, come ormai ci ribadiscono i giudici di merito e legittimità, ma deve mutuare da quelli tre requisiti fondamentali, ovvero:
Questi tre requisiti vengono soddisfatti, per il rendiconto condominiale, anche e soprattutto dai 3 documenti che lo compongono (oltre al rendiconto propriamente detto), cioè
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chiarezza (deve cioè essere comprensibile per tutti i destinatari; il processo di formazione sostanziale e di rappresentazione formale deve essere trasparente, ovvero deve essere possibile risalire alle voci di spesa o di entrata dalla documentazione condominiale, amministrativa e contabile)
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correttezza (deve cioè rispettare i principi della tecnica contabile)
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veridicità (deve cioè riportare quantità esatte e oggettive e, se del caso, stime attendibili).
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il Registro di Contabilità (previsto a pena di revoca dell'Amministratore dagli artt. 1130, n. 7), c.c. e 1129, 12° comma, n. 7) c.c.)
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il riepilogo finanziario
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la nota sintetica esplicativa
L'insieme di questi 3 documenti dovrebbe permettere, al condòmino che mediamente non è esperto di contabilità, di ripercorrere i movimenti in entrata ed in uscita dal conto corrente condominiale nonché le eventuali movimentazioni dei fondi - cassa obbligatori (ad esempio, il TFR del portiere) o deliberati (ad esempio, per lavori o morosità o altro) e collimare con l'estratto - conto del conto corrente rispetto alla situazione cristallizzata nell'anno precedente (esercizio precedente, rectius).
Fonte: https://www.condominioweb.com/impugnativa-del-rendiconto-condominiale.20530
Valida l’assemblea convocata via e-mail ordinaria se è richiesta dagli stessi condòmini
Il mancato rispetto delle disposizioni di legge non può essere imputato all'amministratore che aderisce ad una specifica richiesta
Giovanni Iaria (marzo 2023)
Con la legge di riforma del condominio (220/2012), il legislatore, nel riscrivere il terzo comma dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, ha disciplinato le modalità con le quali devono essere inviate ai condòmini le convocazioni delle assemblee statuendo che gli avvisi devono essere comunicati a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata (pec), fax o tramite consegna a mano.
Poiché la stragrande maggioranza dei condòmini non è in possesso di un indirizzo di posta elettronica certificata (pec), spesso gli amministratori, anche al fine di evitare i costi delle raccomandate, provvedono a convocare le assemblee utilizzando la posta elettronica ordinaria (email). È anche abbastanza frequente che siano gli stessi condòmini a chiedere all'amministratore di inviare l'avviso di convocazione a mezzo email. Modalità quest'ultima non prevista dal legislatore.
La validità della convocazione con mail ordinaria
Con la sentenza 356, pubblicata il 10 gennaio 2023, il Tribunale di Roma si è pronunciato su quando può essere ritenuta valida la convocazione dell'assemblea effettuata via email. Nella vertenza esaminata, due condòmini agivano in giudizio contro il proprio condominio chiedendo al Tribunale che venisse annullata una delibera con la quale l'assemblea aveva approvato i bilanci consuntivi relativi a due annualità, il bilancio preventivo e confermato l'amministratore e i consiglieri. Fra i vari motivi dell'impugnazione, i condòmini deducevano l'irregolare e/o irrituale convocazione dell'assemblea e il mancato rispetto delle forme previste dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile e, di conseguenza, eccepivano la tardività della convocazione.
Il condominio si difendeva sostenendo la legittimità della delibera impugnata e nel chiedere il rigetto della domanda attorea evidenziava che l'assemblea era stata regolarmente convocata in quanto l'avviso di convocazione, effettuato via email, era stato riscontrato da uno degli attori il quale aveva, anche, dichiarato di averlo ricevuto.All'esito del giudizio, relativamente all'eccezione di irregolare e/o irrituale convocazione dell'assemblea, il Tribunale ha dato torto ai condòmini.
La possibilità di disconoscimento
A differenza della posta elettronica certificata (pec), che genera una ricevuta di consegna con lo stesso valore legale riconosciuto all'avviso di ricevimento della raccomandata, ha osservato il giudicante, la posta elettronica ordinaria (email) non fornisce la garanzia dell'effettiva ricezione della comunicazione da parte del destinatario. All'email può essere riconosciuto il valore di prova dei fatti nella stessa rappresentati se essi non vengono disconosciuti dal soggetto nei confronti del quale viene prodotta o, come è successo nel caso esaminato, ammessi. Dall'esame della documentazione allegata dal condominio era emerso che furono gli stessi condòmini impugnanti a richiedere all'amministratore di voler ricevere le comunicazioni condominiali a mezzo email, fornendo l'indirizzo, e la richiesta non era stata mai revocata.
Inoltre, l'avviso di convocazione era stato inviato anche a mezzo di posta ordinaria e riscontrato da uno dei due condòmini. Il giudice capitolino ha ritenuto raggiunto lo scopo della disposizione di cui all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile che è quello di rendere effettiva la conoscibilità dell'avviso al fine di consentire ad ogni condòmino di partecipare all'assemblea. Il mancato rispetto delle disposizioni di legge, ha concluso, non può essere imputato all'amministratore che aderisce ad una specifica richiesta dei condòmini.
Nuova disciplina della qualità dell'acqua destinata al consumo umano: nuovi obblighi per l'amministratore di condominio
Nuova normativa sulla qualità dell'acqua per il consumo umano: obblighi e responsabilità degli amministratori di condominio per garantire la salubrità e la sicurezza delle acque in uso.
Il D.Lgs. 31 del 2 febbraio 2001 (attuativo della direttiva comunitaria 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano e successivamente oggetto di modifica da parte del D.Lgs. 27/2002), diretto a difendere la salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque, garantendone la salubrità e la pulizia, è stato abrogato.
Infatti la "qualità dell'acqua destinata al consumo umano" è attualmente disciplinata dal nuovo Decreto Legislativo 23 febbraio 2023 n. 18, attuazione della direttiva (UE) 2020/2184 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2020, concernente la qualita' delle acque destinate al consumo umano, in GU n.55 del 06.03.2023 ed in vigore dal 21 marzo 2023.
L'articolo 4 del Decreto mette in evidenza che le acque destinate al consumo umano devono essere salubri e pulite, non devono contenere microrganismi, virus e parassiti, né altre sostanze in quantità tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana e devono soddisfare i requisiti minimi stabiliti dall'allegato I, parti A, B, C del decreto.
Gli obiettivi del Decreto infatti sono la protezione della salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque destinate al consumo umano, assicurando che le acque siano salubri e pulite, nonché il miglioramento dell'accesso alle acque destinate al consumo umano.
Questo provvedimento introduce nuovi obblighi per gli amministratori condominiali.
Le definizioni utili per capire il ruolo dell'amministratore
L'allacciamento idrico è la condotta idrica derivata dalla condotta principale e relativi dispositivi ed elementi accessori e attacchi, dedicati all'erogazione del servizio a uno o più utenti; esso di norma inizia dal punto di innesto sulla condotta principale della rete di distribuzione del gestore idrico e termina al punto di consegna dell'acquedotto; l'allacciamento idrico costituisce parte della rete del gestore idrico integrato, che ne risulta pertanto responsabile.
Il punto di consegna è il punto in cui la condotta di allacciamento idrico si collega all'impianto o agli impianti dell'utente finale (sistema di distribuzione interna) ed è posto in corrispondenza del misuratore dei volumi (contatore).
Come detto la responsabilità del gestore idrico integrato si estende fino a tale punto di consegna, salvo comprovate cause di forza maggiore o comunque non imputabili al gestore stesso, ivi inclusa la documentata impossibilità del gestore di accedere o intervenire su tratti di rete idrica ricadenti in proprietà privata.
Il punto di utenza» o punto d'uso è il punto di uscita dell'acqua destinata al consumo umano, da cui si può attingere o utilizzare direttamente l'acqua, generalmente identificato nel rubinetto.
Precisato quanto sopra il Decreto sottolinea che gestore della distribuzione idrica interna è il proprietario, il titolare, l'amministratore di condominio, il direttore o qualsiasi soggetto, anche se delegato o appaltato, che sia responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno ai locali pubblici e privati, collocato fra il punto di consegna e il punto d'uso dell'acqua
La responsabilità, quindi, dopo il punto di consegna, passa all'amministratore condominiale (o al proprietario o a qualsiasi soggetto) che è titolare del sistema idro-potabile di distribuzione interno.
Obblighi e responsabilità dell'amministratore condominiale nella gestione delle acque
L'amministratore deve effettuare una valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica interni alle strutture prioritarie individuate all'allegato VIII, con particolare riferimento ai parametri elencati nell'allegato I, parte D.
La valutazione e gestione del rischio deve essere effettuata tenendo conto dei principi generali della valutazione e gestione del rischio stabiliti secondo le Linee Guida per la valutazione e gestione del rischio per la sicurezza dell'acqua nei sistemi di distribuzione interni degli edifici prioritari e non prioritari ai sensi della Direttiva UE 2020/2184 (Rapporto ISTISAN 22/32).
Inoltre è tenuto ad adottare le necessarie misure preventive e correttive, proporzionate al rischio, per ripristinare la qualità delle acque nei casi in cui si evidenzi un rischio per la salute umana derivante da questi sistemi.
Nei casi di non conformità dell'acqua ai punti d'uso si applicano le misure correttive di cui all'articolo 15 del Decreto che, tra l'altro, stabilisce quanto segue: l'Autorità sanitaria locale provvede affinché la fornitura di acque destinate al consumo umano che rappresentano un potenziale pericolo per i consumatori, sia vietata o ne sia limitato l'uso e che sia preso ogni altro provvedimento correttivo necessario per tuteorrettivo necessario per tutelare la salute umana.
Le sanzioni
L'articolo 23 del Decreto prevede delle sanzioni amministrative a carico dell'amministratore.
Se, nel sistema di distribuzione interno, non viene mantenuto il rispetto dei parametri elencati nell'allegato I, parti A e B è prevista una sanzione a carico dell'amministratore da euro 5.000 a euro 30.000.
L'inosservanza dell'obbligo di implementazione di valutazione e gestione del rischio del sistema di fornitura idro-potabile imposti dalle competenti autorità è soggetto al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da 4.000 a 24.000 euro.
Esiste un obbligo a carico dell'amministratore di fornire copia della documentazione condominiale a richiesta del singolo condomino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo che ha chiarito la posizione dell'amministratore in relazione alla gestione della documentazione del caseggiato.
L'amministratore, contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, in virtù di quanto previsto dal novellato art. 1129, comma 2, c.c., è tenuto a comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'art. 1130 c.c. (e, cioè, i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità), nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore medesimo, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
In ogni caso si deve considerare poi che "i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese" (art 1130 bis).
Alla luce di questa normativa è possibile affermare che la legge prevede in capo all'amministratore un obbligo di fornire copia della documentazione condominiale a richiesta del singolo condomino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo che (nella sentenza n. 2891 del 14 giugno 2023) ha chiarito la posizione dell'amministratore in relazione alla gestione della documentazione contabile.
Esiste un obbligo a carico dell'amministratore di fornire copia della documentazione a richiesta dal singolo condomino? Fatto e decisione
Un condomino chiedeva ed otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo non provvisoriamente esecutivo con cui veniva ingiunto a all'amministratore del condominio la consegna di documentazione, quale, copia del registro dei contratti con terzi e fornitori in genere, copia registro anagrafe contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, copia dettaglio delle informazioni patrimoniali relative allo stato degli impianti delle parti comuni, copia registro di contabilità ed estratto conto bancario, documentazione assicurativa e copia del certificato di abitabilità e/o agibilità del fabbricato.
L'amministratore proponeva tempestivamente opposizione avverso il predetto decreto chiedendone la revoca per inammissibilità ed infondatezza della domanda monitoria per violazione del combinato disposto degli artt. 1129 comma 2 e 1130 bis comma 1 c.c.; secondo la stesso amministratore la richiesta di consegna era in parte generica nell'oggetto e, quindi, impossibile nella sua attuazione, in parte già ottemperata (deducendo di avere provveduto in precedenza a comunicare al condomino ricorrente giorni e orari in cui avrebbe potuto esaminare la documentazione presso lo studio evidenziando, pertanto, la pretestuosità della richiesta di quest'ultimo di ricevere la documentazione a mezzo pec) ed in parte non dovuta quanto meno con riferimento a quei documenti (polizza assicurativa, contratti di fornitura) che non costituiscono oggetto di alcun obbligo di legge in capo all'amministratore. Il Tribunale ha dato torto al condomino.
Come ricorda lo stesso giudice l'amministratore ha l'obbligo di fornire al condomino che gliene faccia richiesta (ed il cui mancato adempimento costituisce, per l'art. 1129 comma 12 n. 7 c.c., causa di revoca giudiziale) "l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso" (art. 1130 c.c., comma 1, n. 9). Il Tribunale evidenzia che nessun analogo obbligo la legge invece prevede in capo all'amministratore relativamente alla documentazione contabile, né tanto meno con riferimento al resto della documentazione oggetto del decreto ingiuntivo opposto (cioè l'anagrafe dei condomini, le polizze assicurative, la documentazione attestante la manutenzione degli impianti, i documenti relativi la regolarità urbanistica, contrattualistica).
Per il Tribunale l'amministratore è tenuto solo a rendere disponibile la documentazione contabile informando il condomino che ne faccia richiesta del luogo e del tempo di accesso ai fini dell'estrazione delle copie a cura e spese del richiedente.
Obbligo di trasparenza per l’amministratore e diritto di accesso del condomino
Nella decisione in commento viene confermato come il legislatore abbia pensato ad un equilibrato rapporto tra l'obbligo di trasparenza dell'amministratore e il correlato diritto di informazione del singolo condomino, evitando di appesantire con richieste strumentali la complessa attività di gestione del condominio.
In quest'ottica il condomino può richiedere e ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (non soltanto, dunque, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea), senza dovere specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., sez. II, 21/09/2011, n. 19210).
Attenzione a lamentare che il rendiconto delle spese presentato dall'Amministratore è poco chiaro e poi sostenere la non veridicità dei dati contabili
Secondo la Corte di Appello di Roma il rendiconto poco chiaro non può essere confuso con il rendiconto non veritiero.
Attenzione a lamentare che il rendiconto delle spese presentato dall'Amministratore è poco chiaro o non intellegibile, se poi le difese contraddicono tale affermazione perché contestano invece la non veridicità del medesimo rendiconto.
Insomma, delle due l'una: o il rendiconto è tale da non poter essere compreso, oppure è comprensibile, tanto da permettere di cogliere la non veridicità dei fatti contabili ivi riportati.
Questa ed altre questioni, che ruotano intorno all'impugnativa di delibera condominiale, sono state affrontate dalla Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 2320 del 30 marzo 2023.
Esito dell’impugnazione del rendiconto condominiale da parte di Tizio
Tizio impugna una delibera condominiale del proprio Condominio, la quale approvava i rendiconti 2011 - 2012 per le spese ordinarie e di riscaldamento ed impugnava altresì altra delibera successiva che approvava il rendiconto 2012 - 2013.
Lamentava Tizio la mancata consegna e/o messa a disposizione della documentazione contabile prima del giorno delle Assemblee nonché la violazione, da parte del rendiconto, dei principi di chiarezza, correttezza e veridicità di cui all'art. 1130 bis c.c.
Il Tribunale di Roma rigettava l'impugnativa di Tizio, ritenendo, in primo luogo, che non sussistesse una violazione della disponibilità della documentazione prima dell'Assemblea (onere dell'Amministratore che presenta il rendiconto), in quanto risultava dall'avviso di convocazione delle stesse che l'Amministratore aveva indicato ai condòmini che i documenti erano per loro consultabili, mentre a questo non era seguita alcuna diffida da parte di Tizio ad esibire la documentazione, rimasta senza riscontro da parte dell'Amministratore.
Quanto poi alla violazione dei principi che reggono la contabilità condominiale, il Giudice di prime cure aveva buon gioco nell'osservare che lo stesso Tizio dichiarava, nei propri atti difensivi, che il problema non era tanto l'intelligibilità dei dati contabili, quanto la non correttezza e veridicità degli stessi, tuttavia mancando poi di provare quanto affermato.
Ricorrendo Tizio in appello, la Corte romana rigetta l'impugnazione, confermando la sentenza di I°.
Dopo un breve passaggio circa la mancata disponibilità della documentazione, dove la Corte rammenta che è onere del condòmino fornire la prova che l'Amministratore abbia rifiutato di mettere in visione e/o di consegnare i documenti condominiali (si cita Cassaz. n. 15996/2020), onere non assolto da Tizio, il Collegio si concentra sull'eccezione riguardante la non correttezza del bilancio.
Sul punto, osserva il Collegio che, come espressamente previsto dall'art. 1130 bis c.c., l'Assemblea, a fini di chiarezza e completezza ed anche al dichiarato scopo di contrastare le contestazioni sollevate da Tizio, ha deliberato di effettuare una verifica contabile relativa a tutta la gestione condominiale dal 2010 al 2014 ed ha nominato un revisore contabile che controllasse la correttezza dei bilanci, dei rendiconti, e delle relative ripartizioni condominiali, nell'interesse di tutti i condòmini.
Da tale documento - cioè, dalla relazione del Revisore contabile - , ritualmente prodotto in giudizio, in quanto formatosi successivamente alla pronuncia della sentenza di I°, è emersa la correttezza e veridicità della contabilità esaminata, mentre, pure a fronte di tale produzione documentale, nessun rilievo, né contestazione sono stati svolti da Tizio nel corso del giudizio d'appello, ragion per cui anche sotto tale profilo il motivo di gravame deve ritenersi del tutto infondato.
Requisiti essenziali per un rendiconto condominiale valido
Il rendiconto condominiale non va redatto nella forma rigorosa richiesta dalla legge per i bilanci societari, come ormai ci ribadiscono i giudici di merito e legittimità, ma deve mutuare da quelli tre requisiti fondamentali, ovvero:
Questi tre requisiti vengono soddisfatti, per il rendiconto condominiale, anche e soprattutto dai 3 documenti che lo compongono (oltre al rendiconto propriamente detto), cioè
-
chiarezza (deve cioè essere comprensibile per tutti i destinatari; il processo di formazione sostanziale e di rappresentazione formale deve essere trasparente, ovvero deve essere possibile risalire alle voci di spesa o di entrata dalla documentazione condominiale, amministrativa e contabile)
-
correttezza (deve cioè rispettare i principi della tecnica contabile)
-
veridicità (deve cioè riportare quantità esatte e oggettive e, se del caso, stime attendibili).
-
il Registro di Contabilità (previsto a pena di revoca dell'Amministratore dagli artt. 1130, n. 7), c.c. e 1129, 12° comma, n. 7) c.c.)
-
il riepilogo finanziario
-
la nota sintetica esplicativa
L'insieme di questi 3 documenti dovrebbe permettere, al condòmino che mediamente non è esperto di contabilità, di ripercorrere i movimenti in entrata ed in uscita dal conto corrente condominiale nonché le eventuali movimentazioni dei fondi - cassa obbligatori (ad esempio, il TFR del portiere) o deliberati (ad esempio, per lavori o morosità o altro) e collimare con l'estratto - conto del conto corrente rispetto alla situazione cristallizzata nell'anno precedente (esercizio precedente, rectius).
Fonte: https://www.condominioweb.com/impugnativa-del-rendiconto-condominiale.20530
Valida l’assemblea convocata via e-mail ordinaria se è richiesta dagli stessi condòmini
Titolo 2
Questo è un paragrafo. Fai clic qui per modificarlo e aggiungere il tuo testo.
Nuova disciplina della qualità dell'acqua destinata al consumo umano: nuovi obblighi per l'amministratore di condominio
Nuova normativa sulla qualità dell'acqua per il consumo umano: obblighi e responsabilità degli amministratori di condominio per garantire la salubrità e la sicurezza delle acque in uso.
Titolo 2
Esiste un obbligo a carico dell'amministratore di fornire copia della documentazione condominiale a richiesta del singolo condomino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo che ha chiarito la posizione dell'amministratore in relazione alla gestione della documentazione del caseggiato.
Titolo 2
Attenzione a lamentare che il rendiconto delle spese presentato dall'Amministratore è poco chiaro e poi sostenere la non veridicità dei dati contabili
Secondo la Corte di Appello di Roma il rendiconto poco chiaro non può essere confuso con il rendiconto non veritiero.
Attenzione a lamentare che il rendiconto delle spese presentato dall'Amministratore è poco chiaro o non intellegibile, se poi le difese contraddicono tale affermazione perché contestano invece la non veridicità del medesimo rendiconto.
Insomma, delle due l'una: o il rendiconto è tale da non poter essere compreso, oppure è comprensibile, tanto da permettere di cogliere la non veridicità dei fatti contabili ivi riportati.
Questa ed altre questioni, che ruotano intorno all'impugnativa di delibera condominiale, sono state affrontate dalla Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 2320 del 30 marzo 2023.
Esito dell’impugnazione del rendiconto condominiale da parte di Tizio
Tizio impugna una delibera condominiale del proprio Condominio, la quale approvava i rendiconti 2011 - 2012 per le spese ordinarie e di riscaldamento ed impugnava altresì altra delibera successiva che approvava il rendiconto 2012 - 2013.
Lamentava Tizio la mancata consegna e/o messa a disposizione della documentazione contabile prima del giorno delle Assemblee nonché la violazione, da parte del rendiconto, dei principi di chiarezza, correttezza e veridicità di cui all'art. 1130 bis c.c.
Il Tribunale di Roma rigettava l'impugnativa di Tizio, ritenendo, in primo luogo, che non sussistesse una violazione della disponibilità della documentazione prima dell'Assemblea (onere dell'Amministratore che presenta il rendiconto), in quanto risultava dall'avviso di convocazione delle stesse che l'Amministratore aveva indicato ai condòmini che i documenti erano per loro consultabili, mentre a questo non era seguita alcuna diffida da parte di Tizio ad esibire la documentazione, rimasta senza riscontro da parte dell'Amministratore.
Quanto poi alla violazione dei principi che reggono la contabilità condominiale, il Giudice di prime cure aveva buon gioco nell'osservare che lo stesso Tizio dichiarava, nei propri atti difensivi, che il problema non era tanto l'intelligibilità dei dati contabili, quanto la non correttezza e veridicità degli stessi, tuttavia mancando poi di provare quanto affermato.
Ricorrendo Tizio in appello, la Corte romana rigetta l'impugnazione, confermando la sentenza di I°.
Dopo un breve passaggio circa la mancata disponibilità della documentazione, dove la Corte rammenta che è onere del condòmino fornire la prova che l'Amministratore abbia rifiutato di mettere in visione e/o di consegnare i documenti condominiali (si cita Cassaz. n. 15996/2020), onere non assolto da Tizio, il Collegio si concentra sull'eccezione riguardante la non correttezza del bilancio.
Sul punto, osserva il Collegio che, come espressamente previsto dall'art. 1130 bis c.c., l'Assemblea, a fini di chiarezza e completezza ed anche al dichiarato scopo di contrastare le contestazioni sollevate da Tizio, ha deliberato di effettuare una verifica contabile relativa a tutta la gestione condominiale dal 2010 al 2014 ed ha nominato un revisore contabile che controllasse la correttezza dei bilanci, dei rendiconti, e delle relative ripartizioni condominiali, nell'interesse di tutti i condòmini.
Da tale documento - cioè, dalla relazione del Revisore contabile - , ritualmente prodotto in giudizio, in quanto formatosi successivamente alla pronuncia della sentenza di I°, è emersa la correttezza e veridicità della contabilità esaminata, mentre, pure a fronte di tale produzione documentale, nessun rilievo, né contestazione sono stati svolti da Tizio nel corso del giudizio d'appello, ragion per cui anche sotto tale profilo il motivo di gravame deve ritenersi del tutto infondato.
Requisiti essenziali per un rendiconto condominiale valido
Il rendiconto condominiale non va redatto nella forma rigorosa richiesta dalla legge per i bilanci societari, come ormai ci ribadiscono i giudici di merito e legittimità, ma deve mutuare da quelli tre requisiti fondamentali, ovvero:
Questi tre requisiti vengono soddisfatti, per il rendiconto condominiale, anche e soprattutto dai 3 documenti che lo compongono (oltre al rendiconto propriamente detto), cioè
-
chiarezza (deve cioè essere comprensibile per tutti i destinatari; il processo di formazione sostanziale e di rappresentazione formale deve essere trasparente, ovvero deve essere possibile risalire alle voci di spesa o di entrata dalla documentazione condominiale, amministrativa e contabile)
-
correttezza (deve cioè rispettare i principi della tecnica contabile)
-
veridicità (deve cioè riportare quantità esatte e oggettive e, se del caso, stime attendibili).
-
il Registro di Contabilità (previsto a pena di revoca dell'Amministratore dagli artt. 1130, n. 7), c.c. e 1129, 12° comma, n. 7) c.c.)
-
il riepilogo finanziario
-
la nota sintetica esplicativa
L'insieme di questi 3 documenti dovrebbe permettere, al condòmino che mediamente non è esperto di contabilità, di ripercorrere i movimenti in entrata ed in uscita dal conto corrente condominiale nonché le eventuali movimentazioni dei fondi - cassa obbligatori (ad esempio, il TFR del portiere) o deliberati (ad esempio, per lavori o morosità o altro) e collimare con l'estratto - conto del conto corrente rispetto alla situazione cristallizzata nell'anno precedente (esercizio precedente, rectius).
Fonte: https://www.condominioweb.com/impugnativa-del-rendiconto-condominiale.20530
Valida l’assemblea convocata via e-mail ordinaria se è richiesta dagli stessi condòmini
Titolo 2
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Nuova disciplina della qualità dell'acqua destinata al consumo umano: nuovi obblighi per l'amministratore di condominio
Nuova normativa sulla qualità dell'acqua per il consumo umano: obblighi e responsabilità degli amministratori di condominio per garantire la salubrità e la sicurezza delle acque in uso.
Titolo 2
Esiste un obbligo a carico dell'amministratore di fornire copia della documentazione condominiale a richiesta del singolo condomino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo che ha chiarito la posizione dell'amministratore in relazione alla gestione della documentazione del caseggiato.
Titolo 2
Attenzione a lamentare che il rendiconto delle spese presentato dall'Amministratore è poco chiaro e poi sostenere la non veridicità dei dati contabili
Secondo la Corte di Appello di Roma il rendiconto poco chiaro non può essere confuso con il rendiconto non veritiero.
Attenzione a lamentare che il rendiconto delle spese presentato dall'Amministratore è poco chiaro o non intellegibile, se poi le difese contraddicono tale affermazione perché contestano invece la non veridicità del medesimo rendiconto.
Insomma, delle due l'una: o il rendiconto è tale da non poter essere compreso, oppure è comprensibile, tanto da permettere di cogliere la non veridicità dei fatti contabili ivi riportati.
Questa ed altre questioni, che ruotano intorno all'impugnativa di delibera condominiale, sono state affrontate dalla Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 2320 del 30 marzo 2023.
Esito dell’impugnazione del rendiconto condominiale da parte di Tizio
Tizio impugna una delibera condominiale del proprio Condominio, la quale approvava i rendiconti 2011 - 2012 per le spese ordinarie e di riscaldamento ed impugnava altresì altra delibera successiva che approvava il rendiconto 2012 - 2013.
Lamentava Tizio la mancata consegna e/o messa a disposizione della documentazione contabile prima del giorno delle Assemblee nonché la violazione, da parte del rendiconto, dei principi di chiarezza, correttezza e veridicità di cui all'art. 1130 bis c.c.
Il Tribunale di Roma rigettava l'impugnativa di Tizio, ritenendo, in primo luogo, che non sussistesse una violazione della disponibilità della documentazione prima dell'Assemblea (onere dell'Amministratore che presenta il rendiconto), in quanto risultava dall'avviso di convocazione delle stesse che l'Amministratore aveva indicato ai condòmini che i documenti erano per loro consultabili, mentre a questo non era seguita alcuna diffida da parte di Tizio ad esibire la documentazione, rimasta senza riscontro da parte dell'Amministratore.
Quanto poi alla violazione dei principi che reggono la contabilità condominiale, il Giudice di prime cure aveva buon gioco nell'osservare che lo stesso Tizio dichiarava, nei propri atti difensivi, che il problema non era tanto l'intelligibilità dei dati contabili, quanto la non correttezza e veridicità degli stessi, tuttavia mancando poi di provare quanto affermato.
Ricorrendo Tizio in appello, la Corte romana rigetta l'impugnazione, confermando la sentenza di I°.
Dopo un breve passaggio circa la mancata disponibilità della documentazione, dove la Corte rammenta che è onere del condòmino fornire la prova che l'Amministratore abbia rifiutato di mettere in visione e/o di consegnare i documenti condominiali (si cita Cassaz. n. 15996/2020), onere non assolto da Tizio, il Collegio si concentra sull'eccezione riguardante la non correttezza del bilancio.
Sul punto, osserva il Collegio che, come espressamente previsto dall'art. 1130 bis c.c., l'Assemblea, a fini di chiarezza e completezza ed anche al dichiarato scopo di contrastare le contestazioni sollevate da Tizio, ha deliberato di effettuare una verifica contabile relativa a tutta la gestione condominiale dal 2010 al 2014 ed ha nominato un revisore contabile che controllasse la correttezza dei bilanci, dei rendiconti, e delle relative ripartizioni condominiali, nell'interesse di tutti i condòmini.
Da tale documento - cioè, dalla relazione del Revisore contabile - , ritualmente prodotto in giudizio, in quanto formatosi successivamente alla pronuncia della sentenza di I°, è emersa la correttezza e veridicità della contabilità esaminata, mentre, pure a fronte di tale produzione documentale, nessun rilievo, né contestazione sono stati svolti da Tizio nel corso del giudizio d'appello, ragion per cui anche sotto tale profilo il motivo di gravame deve ritenersi del tutto infondato.
Requisiti essenziali per un rendiconto condominiale valido
Il rendiconto condominiale non va redatto nella forma rigorosa richiesta dalla legge per i bilanci societari, come ormai ci ribadiscono i giudici di merito e legittimità, ma deve mutuare da quelli tre requisiti fondamentali, ovvero:
Questi tre requisiti vengono soddisfatti, per il rendiconto condominiale, anche e soprattutto dai 3 documenti che lo compongono (oltre al rendiconto propriamente detto), cioè
-
chiarezza (deve cioè essere comprensibile per tutti i destinatari; il processo di formazione sostanziale e di rappresentazione formale deve essere trasparente, ovvero deve essere possibile risalire alle voci di spesa o di entrata dalla documentazione condominiale, amministrativa e contabile)
-
correttezza (deve cioè rispettare i principi della tecnica contabile)
-
veridicità (deve cioè riportare quantità esatte e oggettive e, se del caso, stime attendibili).
-
il Registro di Contabilità (previsto a pena di revoca dell'Amministratore dagli artt. 1130, n. 7), c.c. e 1129, 12° comma, n. 7) c.c.)
-
il riepilogo finanziario
-
la nota sintetica esplicativa
L'insieme di questi 3 documenti dovrebbe permettere, al condòmino che mediamente non è esperto di contabilità, di ripercorrere i movimenti in entrata ed in uscita dal conto corrente condominiale nonché le eventuali movimentazioni dei fondi - cassa obbligatori (ad esempio, il TFR del portiere) o deliberati (ad esempio, per lavori o morosità o altro) e collimare con l'estratto - conto del conto corrente rispetto alla situazione cristallizzata nell'anno precedente (esercizio precedente, rectius).
Fonte: https://www.condominioweb.com/impugnativa-del-rendiconto-condominiale.20530
Valida l’assemblea convocata via e-mail ordinaria se è richiesta dagli stessi condòmini
Titolo 2
Questo è un paragrafo. Fai clic qui per modificarlo e aggiungere il tuo testo.
Nuova disciplina della qualità dell'acqua destinata al consumo umano: nuovi obblighi per l'amministratore di condominio
Nuova normativa sulla qualità dell'acqua per il consumo umano: obblighi e responsabilità degli amministratori di condominio per garantire la salubrità e la sicurezza delle acque in uso.
Titolo 2
Esiste un obbligo a carico dell'amministratore di fornire copia della documentazione condominiale a richiesta del singolo condomino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo che ha chiarito la posizione dell'amministratore in relazione alla gestione della documentazione del caseggiato.